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Hier erfahrt ihr es:
Archiv der Kategorie: Bankwirtschaft
Mietaval oder Mietkaution
Mietaval oder Mietkaution
Frau Bettina Sanders ist Kundin der Nordbank AG. Vor kurzem hat Frau Sanders von der Nordbank AG folgendes Schreiben erhalten:
„… übernehmen wir gegenüber der NordImmobilien AG für deren Forderungen aus dem Mietverhältnis unter Verzicht auf die Einreden der Vorausklage, der Anfechtung und der Aufrechnung die selbstschuldnerische Bürgschaft bis zum Höchstbetrag von 2.500,00 EUR einschließlich Zinsen und Kosten mit der Maßgabe, dass wir nur auf Zahlung in Geld in Anspruch genommen werden dürfen …“
1. Erläutern Sie die dem Schreiben zu Grunde liegende Kreditart.
2. Erläutern Sie in einem Schema die Beteiligten der Vertragsverhältnisse und deren Rechtsbeziehungen zwischen Frau Sanders, der Nordbank AG und der NordImmobilien AG.
3. Erläutern Sie, wie die Nordbank gegenüber Frau Sanders die Berechnung der Avalprovision rechtfertigen kann.
Alternativ käme die Stellung einer Mietkaution auf einem bei der Nordbank AG von der NordImmobilien AG zu eröffnenden Sparkonto in Betracht.
4. Erläutern Sie in einem Schema die Vertragsverhältnisse und die Rechtsbeziehungen zwischen den drei Beteiligten.
5. Wie wird sichergestellt, dass die Mietkaution nicht für Kreditverbindlichkeiten der NordImmobilien AG zur Haftung herangezogen wird?
6. Vergleichen Sie die beiden Problemlösungen aus der Sicht von Frau Sanders.
Lösungen:
Zu 1.:
Bei dem zu Grunde liegenden Mietaval handelt es sich um eine Form der Kreditleihe. Die Nordbank gibt im Auftrag von Frau Sanders eine Bürgschaftserklärung zu Gunsten der NordImmobilien AG (Vermieter) ab. Die Nordbank AG wird auf erstes Anfordern der NordImmobilien AG Zahlung leisten, sofern diese versichert, dass Frau Sanders ihren vertraglichen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis nicht nachgekommen ist.
Zu 2.:
Zwischen Frau Sanders (Kreditnehmer) und der Nordbank (Kreditgeber) wurde ein Avalkreditvertrag geschlossen.
Zwischen Frau Sanders (Mieter) und der NordImmobilien AG (Vermieter) besteht ein Mietverhältnis.
Zwischen der Nordbank AG (Bürge) und der NordImmobilien AG (Bürgschaftsnehmer) besteht ein Bürgschaftsvertrag.
Zu 3.:
Die Berechnung der Avalprovision lässt sich über die der Nordbank entstehenden Betriebskosten (Kreditwürdigkeitsprüfung, Kreditbearbeitung, Ausfertigung der Bürgschaftsurkunde) und Wertkosten der Kreditgewährung (Pauschalwertberichtigung) begründen.
Zu 4.:
Zwischen Frau Sanders (Mieter) und der NordImmobilien AG (Vermieter) besteht ein Mietverhältnis.
Zwischen der NordImmobilien AG (Gläubiger) und der Nordbank AG (Schuldner) wird ein Sparvertrag abgeschlossen.
Zu 5.:
Das zwischen der NordImmobilien AG und Frau Sanders bestehende Treuhandverhältnis wird durch Kennzeichnung des Sparkontos als Mietkautionskonto kenntlich gemacht.
Zu 6.:
| Mietaval | Mietkautionskonto |
|
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Prüfungstermine der IHK
Abschlussprüfung Teil 1
| Herbst 2021 | 29.09.2021 |
| Frühjahr 2022 | 30.03.2022 |
| Herbst 2022 | 21.09.2022 |
| Frühjahr 2023 | 01.03.2023 |
Abschlussprüfung Teil 2
| Winter 2021 | 23./24.11.2021 |
| Sommer 2022 | 03./04.05.2022 |
| Winter 2022 | 22./23.11.2022 |
| Sommer 2023 | 25./26.04.2023 |
Akzeptanz von Aktien
In Bank aktuell ein Beitrag über die Hauptversammlung und die Akzeptanz von Aktien:
Bank aktuell – Inhalt:
Suchen Sie sich ein Thema aus – oder lesen Sie einfach weiter.
– Die Hauptversammlung als Event
-Analysten können zur Aktienakzeptanz beitragen
Die Hauptversammlung als Event
Er hat sich extra Urlaub genommen, ist von Frankfurt am
Main nach Hamburg gereist. Schließlich sei so eine Hauptversammlung immer eine
spannende Sache. „Ein bis zwei pro Jahr nehme ich schon mit“, sagt Michael
Schmidt. Er ist 35 Jahre alt, Bankkaufmann, und besitzt 100 Aktien der
Aurubis AG. Schmidt ist einer von 2600 Kleinaktionären, die
zur Hauptversammlung des Kupferherstellers in das Congress
Centrum (CCH) nach Hamburg gekommen sind. Mit dem Andrang hat kaum einer
gerechnet.
Die Aurubis AG läutet die diesjährige Saison der
Hauptversammlungen ein. Und die gut gefüllte Kongresshalle wird kein Einzelfall
bleiben. Die Telekom rechnet bei ihrer Hauptversammlung mit 10000 Besuchern, die
Post will 14000 Gäste begrüßen und zu DaimlerChrysler werden wohl mehr als
20000 Aktionäre kommen. In Deutschland boomt der Hauptversammlungstourismus.
Immer mehr Unternehmen locken ihre Aktionäre mit Events und gutem Essen. „Die
Treffen nehmen Volksfestcharakter an“, sagt Petra Vogel. Die Geschäftsführerin
von HV-Boss organisiert Hauptversammlungen.
Im CCH berichtet derweil Aurubis AG-Chef Marnette über die Erfolge
des abgelaufenen Geschäftsjahres – Zahlen, die den Kleinaktionären schon Tage
zuvor per Post zugegangen sind. Jetzt werden diese gemeinsam beklatscht. Die
Privatanleger sind stolz auf „ihr“ Unternehmen. Der Vorstand sagt Danke:
„Ohne Sie hätten wir unsere hohen Ziele nicht erreichen können.“ 3154
Menschen arbeiten für die Aurubis AG, der Umsatz beträgt 1,897 Milliarden EUR, der
Bilanzgewinn 24 Millionen EUR. Der Aktienkurs ist seit dem Börsengang
konsequent gestiegen.
So etwas macht Kleinanleger glücklich. Ein grauhaariger
Hamburger verkündet am Rednerpult, er wolle die Aktien als Perle im Depot
seinen vier Kindern vererben. Ein anderer Rentner, eigens aus Bayern angereist,
hat eine Bitte: Könne man nicht die vielen Anglizismen im Geschäftsbericht
entfernen? Dies verstehe doch kein Mensch. Gelächter im Publikum. 150 Minuten
nach Beginn hat kaum ein Besucher noch Sitzfleisch. Draußen wartet ein Buffet:
Gulaschsuppe, Salzbrezeln, Schnittchen, dazu Säfte und Kaffee. Die Leinenbeutel
mit dem Geschäftsbericht werden unter den Stehtischen abgestellt.
Hendrik Hagenmeier, Besitzer von 200 Aktien der Aurubis AG, ist zum
ersten Mal dabei. „Ich war neugierig, wie so etwas abläuft“, sagt der 21-jährige
Wirtschaftsstudent aus Bremen. „Hätte nie gedacht, dass so viel diskutiert
wird und hier so viele Rentner sind. Aber die haben mehr Zeit.“ Wie Heinz
Westerling. „Ich interessiere
mich für Wirtschaft“, so der 72-jährige. Arthur Stapler aus Cuxhaven geht es
um die Unternehmensverbundenheit. „Ich fahre auch zu DaimlerChrysler“, sagt
der Pensionär. Vier Stunden nach Beginn löst sich die Veranstaltung im CCH
auf. Einige Aktionäre geben noch ihre Stimme zum Dividendenvorschlag ab. Dann
treten auch sie die Heimreise an.
Analysten können sehr wohl zur Aktienakzeptanz beitragen (Auszug)
(…) Ein entscheidender Grund für die mangelnde
Aktienakzeptanz in der deutschen Bevölkerung liegt auf der Hand: Ein Großteil
der Deutschen sind mit den Besonderheiten der Aktie noch nicht ausreichend
vertraut. Viele empfinden daher auch die Aktienanlage als zu riskant.
Damit verzichtet der Anleger aber auf eine effiziente Möglichkeit,
sein Geld zu vermehren. Im Vergleich zu anderen Anlagealternativen liegen
Aktien, was ihre langfristigen Renditeaussichten betrifft, deutlich vorn. Während
der Anleger beispielsweise mit Rentenpapieren eine langfristige
Jahresdurchschnittsrendite von rund 6% erwirtschaften kann, lässt sich durch
die Aktienanlage in der langen Frist eine recht stabile Rendite von 8 bis 10%
erzielen. Vor dem Hintergrund der soeben beschriebenen Schwierigkeiten, was die
Aktienakzeptanz in der deutschen Bevölkerung betrifft, muss eine immer wieder
artikulierte pauschale Analystenschelte relativiert werden. Dieser Berufsstand
kann auf unterschiedliche Art und Weise sehr wohl dazu beitragen, den
Stellenwert der Aktie als Anlageinstrument im Vergleich zu alternativen Formen
des Vermögensaufbaus zu verdeutlichen.
Dazu gehört, die Chancen der Aktienanlage in der Öffentlichkeit
zu betonen und auf Strategien hinzuweisen, wie mit den damit verbundenen Risken
am besten umzugehen ist. Diese Aufgabe nehmen Analysten durch Untersuchungen,
Veröffentlichungen, Vorträge etc. wahr. Dadurch erleichtert das Research der
Wertpapieranalysten dem Anleger die Entscheidung, wenn fundierte Empfehlungen
auf das Kurspotenzial oder auch das besondere Risiko einer Aktie hinweisen. Dass
der Investor davon auch tatsächlich profitiert, belegt eine Reihe von Studien
der empirischen Kapitalmarktforschung.
Neben der Funktion, solche Informationen bereit zu stellen,
übt die Wertpapieranalyse sicherlich zu einem bestimmten Grad auch einen
disziplinierenden Effekt auf das Management der Emittenten aus, das selbstverständlich
an Kaufempfehlungen interessiert ist. Eine Geschäftspolitik, die dem Börsenkurs
und damit auch dem Aktionär nachhaltig schadet, mündet rasch in eine
Verkaufsempfehlung, die aber die Unternehmensführung tunlich vermeiden möchte.
Analysten stellen also dem Anleger wichtige
Dienstleistungen zur Verfügung und sorgen dafür, die Attraktivität der Aktie
zu erhöhen. Klar ist, dass diese Form der „Lobbyarbeit im Dienste der
Aktienakzeptanz“ nicht von einer altruistischen Haltung dominiert wird.
Vielmehr überwiegen handfeste betriebswirtschaftliche Motive, denn die
Analysten befolgen damit natürlich den Auftrag ihres Arbeitgebers, für die
Popularität der Aktie zu werben. Werden mehr Aktien gekauft, so erhöhen sich
auch die Provisionen der Brokerageabteilungen in den Banken.
Klar ist aber ebenso, dass sich aus dieser Konstellation
auch ernst zu nehmende Interessenskonflikte ergeben können, beispielsweise wenn
ein Analyst gerade solche Aktien besonders nachdrücklich zum Kauf empfiehlt,
die sein Arbeitgeber gleichzeitig als Emissionsbank auf dem Börsenparkett
erfolgreich platzieren möchte. Die Integrität der Analystenempfehlungen muss
also gewährleistet werden. Empfehlungen, die nicht unabhängig, sondern bewusst
diesen Interessen folgen, führen zu einem Vertrauensverlust auf Seiten der
Anleger und schaden damit der Aktienakzeptanz in Deutschland als Ganzem. Doch
diese Gefahren wurden in der Branche bereits erkannt. Ein wichtiger Schritt sind
beispielsweise die Grundsätze, die gemeinsam von der DVFA e.V. und German CFA
Society e.V. erarbeitet und auch von der nationalen Wertpapieraufsicht, der
BaFin, anerkannt wurden. So wichtig Selbstregulierung wie auch gesetzlicher
Anlegerschutz sind, sie gewähren keine Garantie. Letztendlich muss der Anleger
jede Kauf- oder Verkaufsentscheidung selbst verantworten.
Baufinanzierung
Baufinanzierung
Sie sind Kundenberater/in bei der Nordbank AG. Ihre langjährige Kundin Sarah Winter möchte ein Mehrfamilienhaus erwerben. Das Haus wurde 1978 erbaut und gehört ihrem Cousin Klaus Remme. Es befindet sich in einem guten Zustand. Die Erdgeschosswohnung wird von Klaus Remmes Mutter Martha Remme bewohnt, die Dachgeschosswohnung ist bezugsfrei. Der Kaufpreis beträgt 220.000,00 EUR. Es fällt keine Maklercourtage an. Sie beraten die Kundin über die Details zur Finanzierung und zur Abwicklung des Kaufs
Frau Winter legt Ihnen einen Grundbuchauszug vor, der u. a. die folgenden Eintragungen enthält:
Abteilung
I
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Laufende
Eintragungen
|
Eigentümer
|
Grundlage
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|
1
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Luisa
|
Auf Grund der Auflassung vom 27.05.1988 eingetragen am 12.07.1988.
|
|
2
|
Klaus
|
Auf Grund des notariellen Schenkungsvertrags
|
Abteilung
II
|
Laufende
Eintragungen
|
Lasten und Beschränkungen
|
|
1
|
Wasserleitungsrecht für die Wasserversorgung AG. Eingetragen am 12.07.1988.
|
|
2
|
Lebenslanges Wohnrecht für Frau Luisa Remme, geboren am 21.12.1944. Löschbar mit Todesnachweis. Eingetragen auf Grund der Bewilligung vom 06.03.2000 am 21.05.2000.
|
Abteilung
III
|
Laufende
|
Hypotheken,Grundschulden, Rentenschulden |
|
Eintragungen
|
|
|
1
|
Hundertfünfzigtausend Deutsche Mark Grundschuld, verzinslich mit 15 % jährlich, für die Nordbank AG. Der jeweilige Eigentümer ist gern. § 800 ZPO der
|
Zu Gesprächsbeginn erkundigt sich Frau Winter, welche Nebenkosten beim Erwerb des Objektes auf sie zukommen.
a) Nennen Sie Frau Winter drei beim Erwerb anfallende Nebenkosten.
Frau Winter benötigt ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises. Als Sicherheit soll die zu erwerbende Immobilie dienen. Da es sich bei dem Beleihungsobjekt um ein Mehrfamilienhaus
handelt, wendet die Nordbank AG bei der Ermittlung des Beleihungswertes das Ertragswertverfahren an.
Folgende Daten liegen Ihnen vor:
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umbauter Raum:
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600 m³ |
|
Kapitalisierungszinssatz: |
5% |
|
Preis des umbauten Raumes
|
250,00 EUR pro m³ |
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Wohnfläche:
|
190 m² |
|
Bewirtschaftungssskosten:
|
20% der Miete |
|
Auf eine angemessene Verzinsung des Bodenwertes, um die der Reinertrag der Miete nach § 9 Abs. 2 der Beleihungswertermittlungsverordnung zu vermindern ist, soll in dieser Aufgabe verzichtet werden.
|
|
|
üblicher Mietzins für vergleichbare Häuser: |
8,00 EUR / m² / Monat
|
Die angegebenen Werte liegen im Rahmen der Beleihungsvorschriften der Nordbank AG.
b) Bei der Ermittlung des Beleihungswertes legt die Nordbank AG das Ertragswertverfahren zugrunde. Aus den Unterlagen des Objekts ermitteln Sie den Bodenwert der baulichen Anlage von 50.000,00 €.
Ermitteln Sie
b1) den Ertragswert des Objekts nach § 8 Absatz 3 und § 9 ff. der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) und
b2) die Beleihungsgrenze unter Angabe des Rechenwegs und runden Sie bei beiden Werten auf volle TEUR ab. Gehen Sie von einer Bemessung der Restnutzungsdauer des Objekts von 25 Jahren und einem Kapitalisierungszinsfuß von 6% aus. Die Beleihungsgrenze wird von der Nordbank mit 55% angesetzt.
|
Ermittlung
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|
|
Jahresrohertrag der Miete
|
|
|
./.
|
20% Bewirtschaftungskosten
|
|
=
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Jahresnettoertrag
|
|
./.
|
Jährliche Verzinsung des Bodenwertes
|
|
=
|
Jahresreinertrag
|
|
Berechnung
|
|
|
Kapitalisierungsfaktor
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|
|
Berechnung
|
|
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Ertragswert der baulichen Anlage
|
|
|
+
|
Bodenwert
|
|
=
|
Ertragswert des Objekts
|
|
Berechnung
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|
50 bis 60% des Ertragswerts des
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|
Sie machen Frau Winter in diesem Zusammenhang auch auf die Bedeutung der in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Rechte aufmerksam.
c) Erläutern Sie der Kundin den möglichen Einfluss der jeweiligen Eintragung auf die Beleihbarkeit des Grundstücks durch die Nordbank AG.
Das Darlehen zum Grundpfandrecht in Abteilung III ist getilgt. Die Kundin möchte dieses Grundpfandrecht als Sicherheit für die Nordbank AG einbringen.
d) Beschreiben Sie drei Arbeitsschritte, um das bestehende Grundpfandrecht zur Besicherung des Darlehens heranziehen zu können.
Im weiteren Gesprächsverlauf hat Frau Winter noch einige Fragen zu der Grundschuldeintragung in Abteilung III. So möchte sie wissen, was die Klausel „Der jeweilige Eigentümer ist gem. § 800 ZPO der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen“ bedeutet.
e) Erklären Sie Frau Winter die Bedeutung dieser Eintragung und beschreiben Sie den damit verbundenen Vorteil für die Nordbank AG.
Frau Winter ist erschrocken über den hohen Zinssatz von 15 %, der bei der Grundschuld eingetragen ist. Sie merkt an, dass aber heutzutage die Zinsen für Baufinanzierungen doch wohl deutlich niedriger sind.
f) Erklären Sie der Kundin die Bedeutung dieses Zinssatzes.
Für den nächsten Gesprächstermin bitten Sie Frau Winter noch um einige Unterlagen.
g) Nennen Sie außer dem aktuellen Grundbuchauszug vier weitere Objektunterlagen, die Ihnen Frau Winter zur Beurteilung des Finanzierungswunsches einreichen soll.
Infos Grundbuchblatt
Das Grundbuch besteht aus einzelnen Blättern: Blätter für die Anschrift, das Bestandsverzeichnis und die 3 Abteilungen. Das Grundbuch ist ein öffentliches
Register, welches beim zuständigen Amtsgericht über alle Grundstücke des betreffenden Bezirks geführt wird. Es genießt öffentlichen Glauben. Einsicht ist möglich. Das Grundbuch gibt Auskunft über:
Bestandsverzeichnis,
Abteilung I des Grundbuches über Eigentümer,
Abteilung II des Grundbuches über die Lasten und Beschränkungen des Eigentums,
Abteilung III des Grundbuches über eingetragene Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.
Beleihungswert:
Er ist eine vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe zur Beleihung einer Immobilie. Er entspricht i.d.R. dem Wert, der bei einem späteren freihändigen Verkauf unter normalen Umständen jederzeit erzielt werden kann. Es werden nur die dauernden und zukunftssicheren Eigenschaften der Grundstücke und der Erträge berücksichtigt, die jeder Besitzer bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielen kann. Dieser Wert ist maßgeblich für die Bestimmung des Sicherheitenwerts und der Beleihungsgrenze. In der Regel liegt der Beleihungswert niedriger als der geschätzte Marktwert. Liegt der notarielle Kaufpreis
unter dem ermittelten Beleihungswert, so ist der Kaufpreis gleich dem Beleihungswert.
Beleihungsgrenze:
Es ist die Bezeichnung für die Begrenzung des Teils des Beleihungswertes eines Grundstücks, den Kreditinstitute nach den für sie maßgebenden gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorschriften beleihen dürfen. Er beträgt i.d.R. für Wohnobjekte 60% des Beleihungswertes
Ertragswertverfahren:
Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes. Nach dem Ertragswertverfahren wird überwiegend der Gebäudewert ermittelt. Dabei ist von den nachhaltig erzielbaren Nettomieten auszugehen. In der Bankpraxis wird dieses Verfahren grundsätzlich bei vermieteten Objekten angewendet. In Ausnahmefällen wird der Mittelwert oder der Sachwert herangezogen.
Sachwertverfahren:
Es wird üblicherweise nur auf den Gebäudeteil angewendet. Dabei sind die Herstellungskosten des Gebäudes , sowie die Außenanlagen und Nebenkosten unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung zu würdigen.
Briefgrundschuld:
Die Grundschuld kann sowohl als Briefgrundschuld als auch als Buchgrundschuld eingetragen werden. Durch den Brief wird die Verkehrsfähigkeit des rechtes erreicht. Bei jeder Änderung ist die Vorlage des Briefes erforderlich. Die Verkehrsfähigkeit ist von Bedeutung insbesondere bei Zwischenkrediten. Die Bestellung einer Briefgrundschuld ist im Gegensatz zur Eintragung einer Buchgrundschuld teurer.
Buchgrundschuld:
Die Buchgrundschuld wird ins Grundbuch eingetragen als Grundschuld ohne Brief.Sie ist im Gegensatz zur Briefgrundschuld nicht flexibel und daher für eine Bank bestandsfreundlich und mit weniger Verwaltungsaufwand versehen..
Rangfolge im Grundbuch
Ein Grundstück kann mit diversen Eintragungen in Abteilung II und III im Grundbuch belastet werden. Die Rangfolge wird grundsätzlich von der Reihenfolge der Eintragungen bestimmt. Eine Abänderung hiervon, der Rangvorbehalt oder die Rangänderung, muss im Grundbuch eingetragen sein. Die zuerst eingetragene Grundschuld oder Hypothek wird somit als „erstrangige“ Grundschuld oder Hypothek bezeichnet. Diese werden vielfach mit der „erststelligen“ Grundschuld oder Hypothek verwechselt. Im erststelligen Bereich oder auch im Realkreditbereich können mehrere Eintragungen stehen. Die Bausparkassen begnügen sich mit der zweiten Rangstelle, d.h. Beleihungsauslauf bis 80% des Beleihungswertes.
Wohnungsrecht:
Es ist eine Dienstbarkeit. die das Recht beinhaltet eine oder mehrere Wohnungen zu nutzen. Das Wohnungsrecht kann entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart werden. Um den Umfang des Rechtes zu beurteilen, ist zu berücksichtigen, dass dies aus dem Grundbucheintrag allein kaum zu ersehen ist. Daher ist die Einsichtnahme ein den zugrundeliegenden Vertrag empfehlenswert. Dieser befindet sich in jedem Fall in der Grundakte. Ein Berechtigter darf unter Ausschluß der Eigentümer seine Wohnung nutzen. Kosten wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen usw. trägt der Eigentümer.
Auflassung
Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt werden. Nach Erfüllung bestimmter Voraussetzungen (i.d.R. Eintragung einer Auflassungsvormerkung, Hinterlegung des Kaufpreises usw.) werden vielfach bereits im Kaufvertrag Angestellte des Notars bevollmächtigt, die Auflassung zu erklären. Dies erspart den Beteiligten einen weiteren Notartermin.
Auflassungsvormerkung
Es ist eine Maßnahme zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück.Die Auflassungsvormerkung kann z.B. angewendet werden bei Grundstücksverkäufen,wenn der Verkäufer bereits frühzeitig eine Zahlung verlangt, obwohl der Käufer erst nach Erlangung der verschiedenen Formalitäten als Eigentümer in das
Grundbuch eingetragen wird.
Grunddienstbarkeit
Grundstücksbelastung zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, wonach dieser das das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder wonach auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen. Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks erhält also das Recht oder Befugnisse am dienenden Grundstück. Die Grunddienstbarkeit entsteht wie jedes andere dingliche Recht an Grundstücken durch Einigung und Eintragung. Die rechtsbegründende Eintragung ist die Eintragung in Abteilung II des belasteten Grundstücks. Zu den Grunddienstbarkeiten zählen u.a. Abbruchrecht, Aussichtsrechte, Belegungsrechte, Fensterrechte, Hammerschlagsrecht usw. Die einzelnen Dienstbarkeiten sind je nach Gewichtigkeit bei der Beleihung zu berücksichtigen. Andere Grunddienstbarkeiten wie Leitungsrechte können i.d.R. unberücksichtigt gelassen werden.
Zwangsvollstreckungsklausel aus notarieller Urkunde:
Die Zwangsvollstreckung aus notariellen Urkunden ist mit der II. Zwangsvollstreckungsnovelle erweitert worden. Nach dieser Regelung kann nicht nur bei Ansprüchen auf Geldzahlung
sowie auf Leistung einer bestimmten Menge anderer vertretbarer Sachen oder Wertpapiere aus diesen Urkunden vollstreckt werden. Es kommen vielmehr jetzt alle Ansprüche in Betracht, die einer vergleichsweisen Regelung zugänglich und nicht auf die Abgabe einer Willenserklärung gerichtet sind – vorausgesetzt der Schuldner hat sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen.
Diskontierungsummenfaktor bei einem Zinssatz 6%
Dieser Faktor zieht die Glieder einer Zahlungsreihe unter Berücksichtigung von Zins und Zinseszins ab und addiert gleichzeitig die Barwerte (verwandelt Zahlungsreihe in „Einmalzahlung“ jetzt).
|
Jahre
|
Barwertsummenfaktor
|
|
5
|
4,212364
|
|
10
|
7,360087
|
|
15
|
9,712249
|
|
16
|
10,105895
|
|
17
|
10,477260
|
|
18
|
10,827603
|
|
19
|
11,158116
|
|
20
|
11,469921
|
|
25
|
12,783356
|
|
30
|
13,764831
|
|
40
|
15,046297
|
|
50
|
15,761861
|
|
80
|
16,509131
|
|
84
|
16,541883
|
Lösungen:
a) Nebenkosten:
– Notarkosten
– Gerichtskosten
– Grunderwerbssteuer
b1)
|
Jahresrohertrag
8 EUR/m2 x 190m2 x 12 =
|
18.240,00
EUR
./. 20% Bewirtschaftungskosten
3.648,00
€
Jahresreinertrag
14.592,00
€
Berechnung des Ertragswerts der
baulichen Anlage:
Kapitalisierungsfaktor laut
Diskontsummentabelle
12,783356 x 14.592 =
186.534,73
€
abgerundet
186.000,00
€
+ Bodenwert
50.000,00
€
=
Ertragswert des Objekts nach § 8 BelWertV
236.000,00 €
b2) Beleihungsgrenze 60% von 236.000 € = 141.600,00 €
c) Einflüsse auf die Beleihbarkeit:
Wasserleitungsrecht:
Keine Auswirkung auf den Beleihungswert, wenn (weitere) Bebauung dadurch nicht eingeschränkt wird
Wohnrecht:
– Wohnrecht mindert Beleihbarkeit
– Wertminderung bestimmt sich nach Mietwert der genutzten Räume und der Zeit, die Martha Reich statistisch noch leben wird
– Auch richtig: Kreditbank AG wird weiterer Beleihung nur zustimmen, wenn Wohnrecht im Rang zurücktritt, da eine spätere Verwertung des Objekts sonst erschwert wird.
d) Arbeitschritte:
– Prüfen, ob Löschungsbewilligung bereit; wenn ja: zurückfordern
– Brief zur Grundschuld muss eingereicht werden, falls er sich nicht mehr bei der Bank befindet
– Hereinnahme einer neuen Zweckerklärung
e) Bedeutung:
Frau Reich unterwarf sich bereits bei der Bestellung der Grundschuld im Rahmen der notariellen Beurkundung freiwillig der Zwangsvollstreckung in das Grundstück oder
Erwirbt Frau Sommer das Grundstück, ohne dass die Grundschuld vorher oder gleichzeitig gelöscht wird, unterwirft sie sich mit dem Zeitpunkt des Erwerbs freiwillig der Zwangsvollstreckung in das Grundstück.
Vorteil:
Damit besaß bzw. besitzt die Kreditbank AG ohne langwierige Prozessverfahren einen vollstreckbaren Titel in Form einer vollstreckbaren Urkunde.
f) Bedeutung:
Zinssatz zu dem die Grundschuld verzinst wird. Steht in keinem direkten Zusammenhang mit dem Darlehen.
Nur im Falle der Nichterfüllung des Kreditvertrages erhöht dieser Zinssatz bei der Verwertung der Grundschuld den Sicherungsrahmen der Bank.
g) Unterlagen:
Foto vom Objekt
Flurkarte
Baupläne
Gebäudeversicherungsnachweis
Auszug aus dem Liegenschatfsbuch
Fall 1
Ihre Kunden Jens und Martina Gottlieb (verheiratet, 2
Kinder: 6 und 9 Jahre alt) planen den Erwerb eines Einfamilienhauses für
Selbstnutzung. Es handelt sich um ein im Jahr 2003 vollständig modernisiertes
Haus (Baujahr 1965). Der Verkäufer Theo Gers fordert einen Kaufpreis von
320.000,00 €. Die Immobilie wird den Eheleuten Gottlieb direkt von Theo Gers
angeboten.
Familie Gottlieb und Herr Gers haben sich über den Erwerb
des Hauses geeinigt. Die Nordbank AG hat folgende Daten ermittelt:
|
Voraussichtlicher Gesamtaufwand |
350.000,00 € |
|
Frei verfügbare Eigenmittel |
104.000,00 € |
|
Zugeteilter Bausparvertrag (zu 40% angespart) über |
40.000,00 € |
Der weitere Finanzierungsbedarf soll durch Darlehen der
Nordbank AG geschlossen werden.
a)
Ermitteln Sie die Darlehenssumme der Nordbank AG.
Die Nordbank AG hat einen Beleihungswert von 290.000,00 €
ermittelt. Die Haushaltsrechnung für die Familie Gottlieb hat ein frei verfügbares
Resteinkommen von 1.630,00 € für die Finanzierung ergeben.
|
Darlehen |
Konditionen |
|
Annuitätendarlehen der Nordbank AG |
Darlehen bis 60 % des Beleihungswertes: – – – Darlehen bis 80 % des Beleihungswertes: – – – |
|
Bauspardarlehen |
– – |
b)
Entscheiden und begründen Sie unter Angabe des Rechenweges, ob die
monatliche Gesamtbelastung tragbar ist.
Lösungen:
Zu a)
|
350.000,00 € |
Gesamtaufwand |
|
./. 104.000,00 |
Freie Eigenmittel |
|
./. |
Bausparsumme |
|
206.000,00 € |
Darlehen der Nordbank AG |
Zu b)
Beleihungswert 290.000,00 €
60 % des Beleihungswertes = 174.000,00 € erstrangiges
Darlehen
80 % des Beleihungswertes = 232.000,00 € nachrangiges
Darlehen
|
Darlehensbetrag |
Annuität |
Monatl. |
|
|
Erstrangiges Darlehen der NB |
174.000,00 € |
13.050,00 € |
1.087,50 € |
|
Nachrangiges Darlehen der NB |
32.000,00 € |
2.640,00 € |
220,00 € |
|
Bauspardarlehen |
24.000,00 € |
240,00 € |
|
|
Monatliche Belastung |
1.547,50 € |
Die monatliche Belastung ist tragbar, da sie das frei verfügbare
Resteinkommen nicht übersteigt (1.547,50 € sind geringer als 1.630,00 €).
Fall 2
Das Ehepaar Frank und Sylvia Graupner möchte ein Grundstück erwerben und darauf ein
Einzelhaus mit Einliegerwohnung errichten.
In einer Selbstauskunft gibt das Ehepaar Graupner die
nachstehenden Daten an:
Selbstauskunft |
||
|
Frank Graupner |
Sylvia Graupner |
|
|
Geburtsdatum |
12.10.1965 |
18.03.1971 |
|
Beruf |
Speditionskaufmann |
Notarfachgehilfin |
|
Arbeitgeber |
Kühne AG |
Anwaltssozietät Schmitt Lorsbach Wischnewski & |
|
Beschäftigt seit |
Februar 1993 |
August 1997 |
|
Nettoeinkünfte p.m. |
2.450,00 € |
1.450,00 € |
|
Freie Eigenmittel |
90.000,00 € |
|
|
Monatliche Haushaltsausgaben |
1.600,00 € |
|
Über das Bauvorhaben liegen folgende Daten vor:
Objektdaten |
|
|
Grundstücksgröße |
600 qm |
|
Umbauter Raum |
1.100 cbm |
|
Grundstückspreis |
150,00 €/qm |
|
Baukosten |
275,00 €/cbm |
|
Nebenkosten (Maklergebühr, Grunderwerbsteuer von 3,5%, Gerichtskosten usw.) |
22.500,00 €
|
|
Wohnungsgrößen |
|
|
Ortsübliche Kaltmiete |
7,00 €/qm |
- Ermitteln
Sie die gesamten Kosten für die Baumaßnahme einschließlich Grundstück.
Die Finanzierung soll unter Einbeziehung der vorhandenen
Eigenmittel des Ehepaars in Form von zwei Annuitätendarlehen erfolgen. Ein
erstrangig abgesichertes Hypothekendarlehen in maximaler Höhe soll durch ein
nachrangig gesichertes Hypothekendarlehen ergänzt werden. Die Nordbank legt die
Beleihungsgrenze für Hypothekendarlehen entsprechend den Bestimmungen des
Hypothekenbankgesetzes auf 60% fest.
- Ermitteln
Sie unter Berücksichtigung des reinen Bau- und Bodenwertes die
Beleihungsgrenze für das Hypothekendarlehen.
- Wie
hoch ist der Eigenkapitalanteil des Ehepaars Graupner am Objekt?
- Errechnen
Sie die Monatsraten für die beiden Baudarlehen und ermitteln Sie das frei
verfügbare Einkommen der Familie Graupner unter Berücksichtigung der
monatlichen Haushaltsausgaben.
Konditionen |
||
|
Konditionen |
Hypothekendarlehen |
Restfinanzierung |
|
Sicherung |
Erstrangig |
Nachrangig |
|
Zinsbindung |
10 Jahre |
6 Jahre |
|
Zinssatz p.a. – – |
4,91% 5,29% |
6,0% 6,29% |
|
Auszahlung |
100% |
100% |
|
Tilgung |
1% |
1% |
Lösungen:
Zu 1.:
|
Ermittlung des Bodenwertes |
|
|
600 qm x 150 € |
90.000,00 € |
|
Ermittlung des Bauwertes |
|
|
1.100 cbm x 275 € |
302.500,00 € |
|
Sachwert = Bodenwert + Bauwert |
392.500,00 € |
|
+ Nebenkosten, z.B. Gerichtskosten u.a.m. |
22.500,00 € |
|
Gesamte Kosten für Baumaßnahme einschl. Grundstück |
415.000,00 € |
Zu 2.:
60% von 392.500 = 235.500,00 €
zu 3.:
21,69% (90.000 : 415.000)
zu 4.:
|
Erstrangiges Darlehen |
325.500,00 € |
|
Nachrangiges Darlehen 6% Zinsen zuzgl. 1% Tilgung |
89.500,00 € |
|
= Fremdfinanzierung |
|
|
+ Eigenmittel |
90.000,00 € |
|
Erstrangiges |
Nachrangiges |
|
|
Darlehensbetrag |
325.500,00 € |
89.500,00 € |
|
Zinsen 4,91% p.a. |
15.982,05 € |
|
|
Zinsen 6% p.a.% |
5.370,00 € |
|
|
Tilgung 1% p.a. |
3.255,00 € |
895,00 € |
|
Zins- und Tilgungsanteil p.a. |
19.237,05 € |
6.265,00 € |
|
Monatliche Belastung |
1.603,09 € |
522,08 € |
|
Gesamteinkommen |
3.900,00 € |
|
./. Monatliche Ausgaben |
1.600,00 € |
|
./. Rate1 |
1.603,09 € |
|
./. Rate2 |
522,08 € |
|
Frei verfügbares Einkommen |
174,83 € |
Fall 3
Die Eheleute Burger (Käufer) und Frau Martina Schön (Verkäufer)
haben sich über den Erwerb eines Einfamilienhauses geeinigt. Die Nordbank AG hat
folgende Daten ermittelt:
|
Voraussichtlicher Gesamtaufwand für den Hauserwerb |
350.000,00 € |
|
Frei verfügbare Eigenmittel der Familie Burger |
104.000,00 € |
|
Zugeteilter Bausparvertrag (zu 40% angespart) über |
40.000,00 € |
Der weitere Finanzierungsbedarf soll durch Baudarlehen der
Nordbank AG geschlossen werden.
a)
Ermitteln Sie die Darlehenssumme der Nordbank AG.
Die Nordbank AG hat einen Beleihungswert von 290.000,00 €
ermittelt. Die Haushaltsrechnung für die Familie Burger hat ein frei verfügbares
Resteinkommen von 1.630,00 € für die Finanzierung ergeben.
b)
Errechnen Sie die Beleihungsgrenze für erstrangige und nachrangige
Darlehen für dieses Objekt.
c)
Berechnen Sie die monatlichen Annuitäten der Baudarlehen für die
Eheleute Burger.
|
Darlehen |
Konditionen |
|
Annuitätendarlehen der Nordbank AG |
Darlehen bis 60 % des Beleihungswertes: – – – Darlehen bis 80 % des Beleihungswertes: – – – |
|
Bauspardarlehen |
– – |
d)
Entscheiden und begründen Sie unter Angabe des Rechenweges, ob die
monatliche Gesamtbelastung tragbar ist.
Lösungen:
Zu a)
|
350.000,00 € |
Gesamtaufwand |
|
./. 104.000,00 |
Freie Eigenmittel |
|
./. |
Bausparsumme |
|
206.000,00 € |
Darlehen der Nordbank AG |
Zu b)
|
Beleihungsgrenze |
Darlehenshöhe |
|
60% für erstrangige Darlehen |
174.000,00 € |
|
80% für nachrangige Darlehen |
232.000,00 € |
Zu c):
|
Darlehen |
Jährliche |
Monatliche |
|
1a-Baudarlehen 6%/1,5% für 174.000 € |
13.050,00 € |
1.087,50 € |
|
1b-Baudarlehen 6,25%/2% |
2.640,00 € |
220,00 € |
|
Bauspardarlehen 6 Promille pro Monat für 40.000 |
240,00 € |
|
|
Gesamtbelastung |
1.547,50 € |
Zu d)
Die monatliche Belastung ist tragbar, da sie das frei verfügbare
Resteinkommen nicht übersteigt (1.547,50 € sind geringer als 1.630,00 €).
Anschaffungsdarlehen
Anschaffungsdarlehen.
Jürgen Seebald, ledig, 32 Jahre, kaufmännischer
Angestellter, benötigt zum Kauf einer neuen Wohnungseinrichtung einen Kredit in
Höhe von 15.000 €. Im
Norderstedter Anzeiger liest er folgendes Zeitungsinserat:
Nordbank AG Hamburg
Worauf warten? Erfüllen Sie sich Ihre Wünsche jetzt!
Wir machen Ihnen den Weg frei für Privatdarlehen bis zu 25.000,00 €
Laufzeit bis 72 Monate, Zinssatz 0,40 % p.M. fest,einmalige Bearbeitungsgebühr 2 % vom Nettokreditbetrag.
Wenden Sie sich an unsere Kundenberater!
Die Nordbank empfiehlt den Abschluss einer Restschuldversicherung.
Herr Seebald erklärt, dass er für die Bedienung des Kredits monatlich nicht mehr als 300 €
aufbringen möchte.
Aufgabe 1
Ermitteln Sie die kürzest mögliche Laufzeit dieses Kredits, die dem Wunsch von Herrn Seebald entspricht.
(Aufrundung auf volle Monate).
Aufgabe 2
Erstellen Sie für Herrn Seebald einen Tilgungsplan, aus dem die Höhe der Monatsrate hervorgeht. Die Raten sollen auf volle EUR lauten. Die erste Rate ist die Ausgleichsrate.
Aufgabe 3
Berechnen Sie den Effektivzinssatz nach der Uniformmethode.
Aufgabe 4
Erläutern Sie Herrn Seebald, warum der Effektivzinssatz nicht – wie vom Kunden vermutet – 0,4 x 12 = 4,8 % p.a. beträgt.
Lösungen:
Zu 1.:
64 Monate
15.000 x 0,40 : 100 = 60,00 € Zinsanteil
300 ./. 60 = 240 € stehen für die Tilgung zur Verfügung
15.000 + 300 = 15.300 : 240 = 63,75, aufgerundet 64 Monate
zu 2.:
15.000 + 300 + 0,4 x 150 x 64 = 19.140 : 64 = 299,06
Rate 1: 240,00 €
Rate 2 bis 64: 300,00 €
Zu 3.:
(4.140 x 100 x 12) : (15.000 x 32,5) = 10,19 % p.a.
zu 4.:
Der Monatszinssatz wird stets vom Ausgangskredit gerechnet.
Die Zinsbelastung ist mit 60,00 € pro Monat gleichhoch, obwohl das Darlehen sinkt. Es ist also jeden Monat ein höherer Zinssatz erforderlich, um bei sinkendem Darlehen einen gleich hohen Zinsbetrag zu erzeugen. Außerdem hat Herr Seebald die Bearbeitungsgebühr von 2 % nicht eingerechnet.
Rating
Rating
Begriffserklärung:
Es handelt sich hierbei um eine standardisierte Bonitätsbeurteilung von handelbaren Finanzpapieren, z.B. Anleihen oder Geldmarktpapiere, die Forderungsrechte verbriefen, und ihren Emittenten durch Kreditbewertungsagenturen (Ratingagenturen). Dabei geht es um eine bonitätsmäßige Einstufung von Kreditnehmern bzw. Anleiheschuldnern (Credit Rating, Unternehmensrating) nach einheitlichen und konsistenten Verfahren. Das Rating gibt internationalen Investoren gültige Maßstäbe als Grundlagen für Investitionsentscheidungen an die Hand. Damit werden Transparenz und Effizienz des Kapitalmarktes gesteigert.
Funktionen
Das Rating soll einem Käufer langfristiger Anleihen (Bonds) oder kurzfristiger Geldmarktpapiere (Commercial Paper, Certificates of Deposit) den Grad des Risikos eines Investments verdeutlichen. Die Rating-Agenturen verwenden für die Einstufung von Anleihen andere Symbole als für die Einstufung von Geldmarktpapieren und ähnlichen kurzfristigen Verbindlichkeiten, z.B. Banker´s Acceptances, Interbankguthaben und Verpflichtungen aus Devisenhandelsgeschäften. Das Rating ist vor allem für Emittenten und Finanzinstitute wichtig, die an den internationalen Finanzmärkten operieren.
Kurzfristiges und langfristiges Rating
Kurzfristiges Rating umfasst das Commercial Paper Rating (CP-Rating), das Certificates of Deposit Rating (CD-Rating) und das Bond Rating (auch als Longterm Debt Rating bezeichnet). Kurzfristiges Rating ist also das Rating kurzfristiger Titel und soll Aussagen ermöglichen über die Fähigkeit der Schuldner, ihre umlaufenden kurzfristigen Schuldverschreibungen einzulösen. Dabei kann sich das Rating auch vornehmlich auf die Bonität des Schuldners konzentrieren. Voraussetzung ist, dass der Emittent einen genügenden
Kreditspielraum zur Einlösung fälliger Papiere nachweisen kann. Ihm muss eine Back-up Line of Credit (Vorsorgelinie) zur Verfügung stehen. Für Bond Rating haben die Agenturen Maßstäbe für verschiedene Schuldnergruppen entwickelt, so z.B. für unabhängige Staaten, vom Staat gestützte Einrichtungen, Gemeinden, Banken und Industrieunternehmen.
Rating-Symbole
Auch Schuldner sind bestrebt, ein gutes Rating zu erhalten, da es von Einfluss auf die Konditionen des Geld- bzw. Kapitalmarktes ist. Interne Faktoren (Umbesetzung des Managements usw.) und externe Faktoren (Reaktion der Märkte usw.) können zur Höherbewertung bzw. zur Abstufung führen.
|
CP-Ratings
|
Bond-Ratings
|
||
|
CP´s
|
Moody´s
|
S&P´s
|
Moody´s
|
|
A-1
|
P-1
|
AAA
|
Aaa
|
|
A-2
|
P-2
|
AA
|
Aa
|
|
A-3
|
P-3
|
A
|
A
|
|
B
|
|
BBB
|
Baa
|
|
|
|
BB
|
Ba
|
|
C
|
P=Prime
|
B
|
B
|
|
D
|
|
CCC
|
Caa
|
|
|
|
CC
|
Ca
|
|
|
|
C
|
C
|
|
|
|
D
|
|
Bei Standard & Poor´s können einige Symbole noch mit Plus- oder Minus-Zeichen, bei Moody´s mit Ziffern versehen sein. Die Zusätze sollen die relative Bedeutung des Schuldners innerhalb einer Bewertungsstufe hervorheben. Im Folgenden werden die Bond-Rating-Symbole erläutert.
Gruppe
I:
AAA,
AA (S&P) / Aaa, Aa (Moody´s)
Zu dieser Gruppe zählen allererste Industrie-, Bank- und Staatsadressen bzw. Schuldtitel, die dem Anleger eine risikolose Anlage bieten.
Gruppe
II:
A,
BBB (S&P) / A, Baa (Moody´s)
Hierunter fallen Unternehmen mit einem guten bis durchschnittlichen Marktstanding. Deren Schuldtitel sind bei stabilen wirtschaftlichen Verhältnissen in der Regel als sichere Wertpapieranlage anzusehen.
Gruppe
III:
BB,
B, CCC, CC (S&P) / Ba, B, Caa, Ca (Moody´s)
Hier handelt es sich um Papiere mit spekulativem Charakter. Die Emittenten befinden
sich in wirtschaftlichen bzw. finanziellen Schwierigkeiten. Zins- und Tilgungszahlungen sind nicht immer gewährleistet.
Gruppe
IV:
C,
D (S&P) / C (Moody´s)
Hierunter fallen notleidende Titel.
Aufgaben:
a)
Was versteht man unter einem „Rating“?
b)
Welche Bedeutung hat das Rating für den Anleger, die Kreditinstitute und die
Emittenten von Schuldverschreibungen?
c)
Bingen Sie die u.a. Schuldtitel in eine abfallende Rangfolge.
d)
Bewerten Sie anhand der u.a. Übersicht diese Titel auf ihre Bonität und ihr
Standing.
|
Zins
|
Name
|
Rating
|
Laufzeit
|
24.01.
|
Rend.
|
|
6,500
|
Bund
|
AAA
|
07/03
|
101,72
|
2,73
|
|
2,724
|
München
|
NR
|
01/05
|
100,70
|
–
|
|
6,125
|
Bahn
|
AA
|
10/03
|
102,52
|
2,69
|
|
6,000
|
AT
|
BBB+
|
11/06
|
101,10
|
–
|
|
5,875
|
Ahold
|
Baa3
|
05/08
|
101,45
|
5,54
|
|
5,750
|
Allianz
|
Aa2
|
07/07
|
108,00
|
3,87
|
|
10,25
|
Argentinien
|
Ca2
|
02/03
|
22,80
|
–
|
|
5,000
|
Aventis
|
A
|
04/06
|
104,90
|
3,37
|
|
12,00
|
Brasilien
|
B2
|
11/06
|
84,00
|
18,1
|
|
8,125
|
Argentinien
|
CC
|
04/08
|
25,00
|
50,7
|
|
Rangziffer
|
Rating
|
Emittent
|
|
1
|
|
|
|
2
|
|
|
|
3
|
|
|
|
4
|
|
|
|
5
|
|
|
|
6
|
|
|
|
7
|
|
|
|
8
|
|
|
|
9
|
|
|
|
10
|
NR
|
München
|
Lösung:
|
Rangziffer
|
Rating
|
Emittent
|
|
1
|
AAA
|
Bund
|
|
2
|
AA
|
Bahn
|
|
3
|
Aa2
|
Allianz
|
|
4
|
A
|
Aventis
|
|
5
|
BBB+
|
AT
|
|
6
|
Baa3
|
Ahold
|
|
7
|
B2
|
Brasilien
|
|
8
|
CC
|
Argent.
|
|
9
|
Ca2
|
Argentinien
|
|
10
|
NR
|
München |
Investmentanlage
Investmentzertifikate: Berechnung eines Fondanteils
Die Kundin Juliane Schuster will 3.000,00 € in dem Aktienfonds der NORDINVEST WEKANORD anlegen. Sie bittet Sie, ihr zu erklären, wie der Preis für einen Anteil dieses Aktienfonds zustande kommt. Am folgenden Beispiel für den WEKANORD-Fonds wollen Sie ihr das erklären.
Der WEKANORD-Fonds hat folgendes Fondsvermögen:
|
Stück |
Vermögenswerte |
Preis pro Stück in € |
Kurswert in € |
|
20.000 |
BASF-Aktien |
25,20 |
|
|
20.000 |
BRWEAktien |
30,10 |
|
|
10.000 |
MAN-Aktien |
40,50 |
|
|
90.000 |
weitere Aktien |
5.841.000,00 |
Zum Fondsvermögen gehört ein Bankguthaben von 300.000,00 €. Es sind 200.000 Stück Fondsanteile im Umlauf.
Auszug aus den Fondsbedingungen:
–
Ausgabeaufschlag 3 % des Anteilwertes (auf volle 0,10 €
aufrunden)
–
Rücknahme zum Anteilwert abzüglich 0,3 % Rücknahmekosten (auf
volle 0,10 € abrunden)
Ermitteln Sie für einen WEKANORD-Anteil
a)
den Inventarwert .
b)
den Verkaufspreis.
c)
den Rücknahmepreis.
Lösung:
Zu a): 38,26 €
zu b): 39,50 € (b = a x 1,03 aufgerundet auf volle 0,10)
zu c): 38,10 € (c = a x 0,997 aufgerundet auf volle 0,10)
Abgeltungsteuer
Wie ermitteln Sie den Betrag für den Freistellungsauftrag?
Freistellungsbetrag (Sparerpauschbetrag) ab 1.1.2009
für Ledige: 801,00 €
für Verheiratete 1.602,00 €
Abgeltungssteuer: 25%
Solidaritätszuschlag: 5,5%
Renditeberechnung
Renditeberechnung. Ein wichtiges Thema.
Der Depotkunde Theo Gers erwarb bei einem Kapitalmarktzinsniveau von 6 % eine Bundesanleihe im Nennwert von 10.000,00 € mit einer Restlaufzeit von 10 Jahren und einer
Nominalverzinsung von 5,5 % p.a. Die Zinsen sind jährlich zahlbar (Jahreskupon). Der Erwerbskurs betrug 104,56 %.
a) Ermitteln Sie für Herrn Gers die Rendite für diese Bundesanleihe. Gehen Sie davon aus, dass Herr Gers die Bundesanleihe bis zur Endfällligkeit hält. Verwenden Sie die nachstehende vereinfachte Formel zur Effektivzinsberechnung:
Effektivzinsformel:
Peff
= Effektivverzinsung/Rendite
Pnom
= Nominalverzinsung
J = Anlagedauer (Restlaufzeit) in
Jahren
Ek
= Erwerbskurs
Rk
= Rückzahlungskurs
—
Nach 3 Jahren veräußert Herr Gers die Anleihe an der Börse. Käufer der Papiere ist Herr Torben Kugler. Die Kapitalmarktzinsen sind inzwischen gestiegen und betragen für entsprechende Anleihen mit einer Restlaufzeit von 7 Jahren 8 % p.a. Die Renditeerwartung von Herrn Kugler ist eine Marktrendite von 8 %.
b) Ermitteln Sie für Herrn Kugler den Kurs der Bundesanleihe, wenn eine Marktrendite von 8 % unterstellt wird. Verwenden Sie bei der Kursermittlung die nachstehende Formel:
Ermittlung des Erwerbskurses:
Lösungen
Zu a)
Effektivzinsformel:
Peff = (5,5 + (100 – 104,56) :10)) x 100 : 104,56
Peff = (5,5 – 0,456) x 100 : 104,56 = 4,824%
zu b)
Ermittlung des
Erwerbskurses:
EK = ((5,5 x 7) + 100) : ((8 x 7 : 100) + 1)
EK= (38,5 + 100) : (0,56 + 1) = 88,7820
Zinsbesteuerung
Besteuerung von Erträgen aus festverzinslichen Wertpapieren.
Zinsbesteuerung
Situation 1
Im Börsenblatt finden Sie unter der Rubrik „Wandelanleihen (F)“ folgende Eintragung:
|
Zins |
Emittent |
Laufzeit |
01.03.2009 |
|
3% |
Allianz Fin. |
05/10 |
105,50 b |
Der Depotkunde Werner Ehring besitzt nominal 20.000,- € dieser Wandelanleihe. Welche Steuern muss das depotführende Kreditinstitut bei der Zinsgutschrift an diesen Kunden einbehalten, wenn kein Freistellungsauftrag
vorliegt?
A) Körperschaftsteuer von 25%
B) Zinsabschlagsteuer von 30%
C) Solidaritätszuschlag von 5,5%
D) Abgeltungsteuer von 25%
E) Kapitalertragsteuer von 25%
F) Persönlicher Einkommensteuersatz des Kunden
Situation 2
Im Handelsblatt finden Sie die nachstehenden Optionsanleihen o.O.:
|
Zins |
Emittent |
Laufzeit |
Kurs 13.02.09 |
|
5,5% |
Allianz Fin. o.O. |
2012 |
103,05 bG |
|
6% |
Pongs&Zahn 2 o.O. |
2012 |
76,60 G |
Die Depotkundin Claudia Harke hat jeweils nominal 12.500,00 € der o.a. Optionsanleihen in ihrem Depot.
Ermitteln Sie für Frau Harke die Kontogutschrift, wenn ein FSA in Höhe von 500 € vorliegt.
Zinsen aus Optionsanleihen sind einkommensteuer- und abgeltungsteuerpflichtig.
Lösungen:
Situation 1 C und D
Situation 2
|
Zinsertrag Dresdner Fin. 5,5% 12.500 € |
687,50 € |
|
Zinsertrag Pongs & Zahn 6% 12.500 € |
750,00 € |
|
Bruttozinsertrag |
1.437,50 € |
|
./. FSA |
500,00 € |
|
Zwischensumme |
937,50 € |
|
./. 25% Abgeltungsteuer |
246,87 € |
|
./. 5,5% Soli |
13,57 € |
|
Zwischensumme |
677,06 € |
|
+ FSA |
500,00 € |
|
Kontogutschrift |
1.177,06 € |
Verlustverrechnungstöpfe
Stückzinsen und allgemeiner Verlustverrechnungstopf.
Die Abgeltungssteuer.
Beispiel 1:
Die Nordbank AG führt am 23.11.2010 (Dienstag) für den Depotkunden Rainer Bittermann den folgenden Kaufauftrag aus:
– 50.000,00 EUR Nennwert 4,0 % SAP-Inhaberschuldverschreibungen
– Zinstermin: 13. September, ganzjährig.
Der Auftrag wird zum Kurs von 100,75 % ausgeführt. Weder der von der Nordbank AG für Herrn Bittermann geführte allgemeine Verlustverrechnungstopf noch das Steuerverrechnungskonto (Steuerverrechnungstopf) weisen einen Bestand auf. Zurzeit liegt weder ein Freistellungsauftrag noch ein Auftrag zur Einbehaltung der Kirchensteuer vor.
Herr Bittermann muss für diesen Kaufauftrag für 73 Zinstage 400,00 € Stückzinsen an den Veräußerer zahlen. Da es sich bei den zu zahlenden Stückzinsen für Herrn Bittermann um einen Aufwand handelt, erhöhen diese Stückzinsen den Saldo seines allgemeinen Verlustverrechnungstopfs.
Beispiel 2:
Herr Jens Müller ist Depotkunde der Nordbank AG. Ein Freistellungsauftrag von 500,00 € liegt der Nordbank AG für dieses Depot für 2011 vor. Herr Müller hatte im März bereits eine Zinsgutschrift in Höhe von 200,00 € erhalten, die auf den Freistellungsbetrag angerechnet wurde.
Am 5. Mai 2011 hatte Herr Müller eine Unternehmensanleihe im Nennwert von 30.000,00 € erworben. Für diesen Kauf waren Herrn Müller Stückzinsen in Höhe von 1.052,88 € berechnet worden, die in seinem Allgemeinen Verlustverrechnungstopf eingestellt wurden.
Die laufende Zinsgutschrift in Höhe von brutto 2.100,00 € aus dieser Unternehmensanleihe hatte Herr Müller am 5. November 2011 erhalten.
Ermittlung der Zinsgutschrift für diese Unternehmensanleihe unter der Annahme, dass Herr Müller keine weiteren Zinsgutschriften im laufenden Jahr erhalten hatte:
| Ermittlung der Zinsgutschrift | |
| Bruttozinsen |
2.100,00 € |
| Bestand im Allgemeinen Verlustverrechnungstopf |
1.052,88 € |
| ./. freigestellte Zinsgutschrift vom März 2011 |
200,00 € |
| Verbleibende Stückzinsen aus dem Allgemeinen Verlustverrechnungstopf |
852,88 € |
| + Freistellungsauftrag |
500,00 € |
| Aktuelles Freistellungsvolumen |
1.352,88 € |
| = Steuerpflichtiger Zinsertrag(2.100,00 – 1.352,88) |
747,12 € |
| ./. 25 % Abgeltungssteuer |
186,78 € |
| ./. 5,5 % SolZ |
10,27 € |
| Bruttozinsen |
2.100,00 € |
| ./. Abgeltungssteuer |
186,78 € |
| ./. SolZ |
10,27 € |
| Zinsgutschrift |
1.902,95 € |
Eurex
EUREX
Nach einer Zeit überwiegend steigender Aktienkurse und eines entsprechend hohen Kursgewinns in Internet Aktien sucht der Depotkunde Carsten Schönfeld Ende Dezember 2014 nach einer Möglichkeit, seinen noch nicht realisierten Kursgewinn durch eine Einzelwertabsicherung zu sichern, ohne seine Internet Aktien verkaufen zu müssen. Deshalb erwarb Herr Schönfeld an der Eurex 5 Kontrakte Put (amerikanischer Typ) mit Optionen zur Lieferung von insgesamt 500 Stück Aktien der Internet AG zu nachfolgenden Konditionen. Am 15. März 2014 möchte Herr Schönfeld seine Anlage liquidieren.
Konditionen
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Vat |
Basispreis |
Preis
|
Preis
|
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Juni 2001 |
48,00 |
3,50 |
5,50 |
Notierungen an der Eurex am 15. März 20..
Aktienkurs der Internet AG: 42,05
|
Verfallmonat |
Basispreis |
Preis Call |
Offene Kontrakte |
Preis Put |
Offene Kontrakte |
|
06 |
48,00 |
0,75 |
877 |
6,35 |
4002 |
|
06 |
46,00 |
2,15 |
1779 |
4,85 |
5827 |
|
06 |
44,00 |
4,75 |
4885 |
2,95 |
9816 |
|
07 |
48,00 |
5,30 |
253 |
4,45 |
3867 |
|
07 |
46,00 |
4,40 |
1664 |
4,70 |
6280 |
|
07 |
44,00 |
3,05 |
1465 |
4,90 |
3208 |
a) Welches der folgenden Geschäfte muss Herr Schönfeld zur Glattstellung
seines Engagements abschließen?
A)
Herr Schönfeld muss 5 Kontrakte Put auf die Aktie der Internet AG mit Basispreis 48,00 zum Verfallmonat Juni 2014 verkaufen.
B)
Herr Schönfeld muss 5 Kontrakte Put auf die Aktie der Internet AG mit Basispreis 48,00 zum Verfallmonat Juni 2014 kaufen.
C)
Herr Schönfeld muss 5 Kontrakte Call auf die Aktie der Chemie AG mit Basispreis 48,00 zum Verfallmonat Juni 2014 kaufen.
D) Herr Schönfeld muss 5 Kontrakte Call auf die Aktie der Internet AG mit Basispreis 48,00 zum Verfallmonat Juni 2014 verkaufen.
E) Herr Schönfeld muss sich im Xetra-Handel mit 500 Aktien der Internet AG eindecken und dann die Option ausüben.
b) Ermitteln Sie den Gesamterfolg der Anlage, den Herr Schönfeld erzielt hat (keine Nebenkosten berücksichtigen).
Lösungen:
a) A
b) 500×0,85 = 425 €
Optionsanleihe mit Hebel. Optionsscheine.
Optionsscheine.
Der Depotkunde Karl-Heinz Renne hat nominal 10.000 €
Optionsgenussscheine in seinem Depot. Die Optionsgenussscheine haben folgende Ausstattungsmerkmale:
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Optionsrecht |
Jedem Genussschein im Nennbetrag von 1.000 € sind 4 auf den Inhaber lautende Optionsscheine beigefügt. Je 2 Optionsscheine |
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Bezugspreis |
Der Bezugspreis je Nordbank-Aktie beträgt 30 €. |
Am 20.01.2003 notiert die Nordbank AG-Aktie 43,00 €. Der Optionsschein der Nordbank AG wird mit 79,00 € notiert.
Berechnen Sie für einen Optionsschein den rechnerischen (inneren) Wert, das Aufgeld in €, den Zeitwert des Optionsscheins und den Hebel.
Innerer Wert Call = (Aktueller Aktienkurs – Basispreis) : Bezugsverhältnis
Aufgeld Call = (Aktueller Kurs des Optionsscheins x Bezugsverhältnis) + Preis des Basiswertes –
aktueller Aktienkurs = Absolutes Aufgeld
Zeitwert = Kurs des Optionsscheins – positiver innerer Wert des Optionsscheins
Hebel = Aktienkurs : (Optionsscheinkurs x Bezugsverhältnis)
Interpretieren Sie den von Ihnen ermittelten Hebel.
Beschreiben Sie zwei Gründe für ein Aufgeld bei Optionsscheinen.
Herr Renne erwägt die jungen Nordbank-Aktien zu beziehen.
Welche Schritte muss er unternehmen, um die jungen Aktien der Nordbank zu beziehen?
Prüfen Sie, ob Herr Renne zum jetzigen Zeitpunkt zum Erwerb von Nordbank-Aktien die Optionsscheine nutzen oder deren Verkaufserlös zum Kauf von Nordbank-Aktien an der Börse verwenden sollte (ohne Transaktionskosten). Erläutern Sie Herrn Renne den Rechenweg und welche Alternative empfehlen Sie Herrn Renne?
Lösungen:
Zu a1): 13,00 x 5 = 65,00 €
zu a2):(79 : 5) + 30 – 43 = 2,80 €
zu a3):79 – 65 = 14 €
zu a4):Hebel = 43 : (79 x 1/5) = 43 : 15,80 = 2,72
zu b):Der Hebel von 2,72 bedeutet dass eine Veränderung des Basiswertes um eine Einheit eine Veränderung des Optionsscheinwertes um 2,72 Einheiten zur Folge hat. Der Anleger kann mit verhältnismäßig geringem Kapitaleinsatz von Kurssteigerungen des Basiswertes profitieren.Eine lange Restlaufzeit erhöht die Attraktivität des Optionsscheines. Der Anleger hat mehr Zeit für die gewünschte Kursentwicklung des Basiswertes.Eine hohe Volatilität des Basiswertes wirkt sich positiv auf das Aufgeld aus, da die Wahrscheinlichkeit der erwünschten Kursentwicklung des
Basiswertes bei volatilen Werten zunimmt.
Zu d): Abgabe einer Bezugserklärung zum Bezug der jungen Aktien auf der Grundlage der vorhandenen Optionsscheine. Die Aktien werden dann ins Depot eingebucht und die Optionsscheine aus seinem Depot ausgebucht.
Zu e) Alternative 1: Verkauf der Optionsscheine
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Kauf von 200 Stück der Aktien an der Börse zu 43 € |
8.600,00 € |
|
Verkaufserlös der Optionsscheine zu 79 € x 40 € Stück |
3.160,00 € |
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Investitionsbetrag |
5.440,00 € |
Alternative 2:
Bezug der jungen Aktien: 200 x 30 € = 6.000,00 €
Entscheidung: Verkauf der Optionsscheine an der Börse, da geringerer Investitionsbetrag.
Alternativer Rechenweg:
Berechnung des „fairen Wertes“ der Nordbank-Aktie:
= Preis des Basiswertes + (Optionsscheinpreis) x Bezugsverhältnis
= 30 + 15,80 = 45,80 €
Interpretation: Solange der Aktienkurs der Nordbank-Aktie unterhalb des fairen Wertes der Aktie liegt, sollte Herr Renne seine Optionsscheine verkaufen und an der Börse Nordbank-Aktien beziehen.
Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen
Kapitalerhöhung. Praktische Fallbeispiele.
Fall 1: Bezugsrechte
Die Comptech AG erhöht ihr Grundkapital von 1,5 Mrd. Euro auf 1,75 Mrd. Euro. Die alten Aktien werden mit 191 € an der Börse notiert.
Die jungen Aktien sollen den Aktionären zu einem Kurs von 170 € je Stück angeboten werden. Die jungen Aktien sollen für das laufende Geschäftsjahr zu einem Drittel dividendenberechtigt sein, voraussichtliche Dividendenzahlung für die Stammaktien 0,93 €.
a) Ermitteln Sie den Wert des rechnerischen Bezugsrechts.
b) Herr Singulus besitzt 450 alte Aktien dieser Gesellschaft. Erläutern Sie Herrn Singulus drei Handlungsalternativen bezüglich seines Aktienbestandes in Comptech Aktien.
c) Ermitteln Sie den ersten Kurs sowie den entsprechenden Kurshinweis dieser Aktie am Tag der Aufnahme des Bezugsrechtshandels. Letzter Kurs der Comptech AG vor Aufnahme des Bezugsrechtshandels ist 191.
Fall 2 Kapitalerhöhung aus Bareinlagen
Die Hauptversammlung der FHW Neukölln AG hat im laufenden Geschäftsjahr am 10.
April beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft durch die Ausgabe von Stückaktien
mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von jeweils 1,00 € um 13 Mio.
€ auf 78 Mio. € zu erhöhen. Diese Aktien werden den Aktionären zum Preis
von 50,00 € angeboten. Sie haben weder einen Dividendenvorteil noch einen
Dividendennachteil. Die Bezugsrechte auf diese Aktien werden in der Zeit vom 13.
Mai 2014 (Montag) bis zum 27. Mai 2014 (Montag) einschließlich an den deutschen
Börsenplätzen gehandelt. Die alten Aktien werden vor Beginn der Bezugsfrist an
der Börse mit 83,00 € notiert.
Berechnen Sie das Bezugsverhältnis und den rechnerischen Wert des Bezugsrechts.
Der Bezugsrechtshandel findet in der Zeit vom 13. Mai bis zum 27. Mai 20. statt.
An welchem Tag wird die Aktie mit dem Kurszusatz „ex BR“ notiert?
Nennen Sie das Datum (TT.MM).
Der Depotkunde Rainer Bittermann besitzt 500 Stück der FHW-Aktien. Er hat von der
Gesellschaft ein Schreiben erhalten, in dem er aufgefordert wird, sein
Bezugsrecht wahrzunehmen und sich an der Kapitalerhöhung zu beteiligen.Erklären
Sie Herrn Bittermann bezüglich der Ausübung des Bezugsrechts die finanziellen
Auswirkungen seiner möglichen Verhaltensalternativen:
- Herr Bittermann nimmt an der Kapitalerhöhung nicht teil.
- Herr Bittermann nimmt im Maße seines derzeitigen Aktienbestandes an der Kapitalerhöhung
teil. - Herr Bittermann möchte aus dem Erlös eines Teils des Verkaufs seiner Bezugsrechte
junge Aktien der FHW beziehen, ohne aber eigene finanzielle Mittel einsetzen zu
müssen.
Lösungen:
Fall 1
Zu a)
(Kurs der alten Aktie – Kurs der jungen Aktie –
Dividendennachteil) : (Bezugsverhältnis + 1)
= rechnerischer Wert des Bezugsrechts
(191 – 170 – 0,62) : (6 + 1) = 2,91 €
zu b)
Alternative A:
Verkauf der Bezugsrechte zu 2,91 € mit einem Gesamterlös
von 1.309,50 € ohne Gebühren.
Alternative B:
Bezug von 75 jungen Aktien zum Bezugskurs von 170,00 € =
Gesamtaufwand 12.750,00 €
Alternative C
Junge Aktien = (Anzahl der vorhandenen Bezugsrechte x Wert
des Bezugsrechts) : (Ausgabepreis der jungen Aktie + (Bezugsverhältnis x Wert
des Bezugsrechts))
Junge Aktien = (450 x 2,91) : (170 + (6 x 2,91)) =
1.309,50 : (170 + 17,46) = 6,99
Hier handelt es sich um die sog. Operation blanche. Aktionäre,
die an einer Kapitalerhöhung teilnehmen, aber keine zusätzlichen Mittel
einsetzen wollen, veräußern von den vorhandenen Bezugsrechten (hier 450 BR)
gerade so viele, dass sie mit dem erzielten Verkaufserlös den Ausgabepreis für
eine bestimmte Anzahl junger Aktien (hier 6 junge Aktien) aufbringen können und
beziehen diese mit den übrigen nicht verkauften Bezugsrechten.
Zu c):
188,09 exBR
Zu a1):65: 13 = 5 : 1
Zu a2)(83– 50) : (5 + 1) = 5,50 €
Zu b):Gleich am ersten Tag des Bezugsrechtshandels am 13.05.
Zu c1):Keine Teilnahme an der Kapitalerhöhung: 500 x 5,5 = 2.750 €
Zu c2):
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Erwerb
|
5.000,00
|
Zu c3):
35 junge Aktien (500 : ((50 : 5,5) + 5 BR)) = 500 : 14,09 = 35,49, also 35 junge Aktien