Baufinanzierung

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Baufinanzierung

 

Sie sind Kundenberater/in bei der Nordbank AG. Ihre langjährige Kundin Sarah Winter möchte ein Mehrfamilienhaus erwerben. Das Haus wurde 1978 erbaut und gehört ihrem Cousin Klaus Remme. Es befindet sich in einem guten Zustand. Die Erdgeschosswohnung wird von Klaus Remmes Mutter Martha Remme bewohnt, die Dachgeschosswohnung ist bezugsfrei. Der Kaufpreis beträgt 220.000,00 EUR. Es fällt keine Maklercourtage an. Sie beraten die Kundin über die Details zur Finanzierung und zur Abwicklung des Kaufs

Frau Winter legt Ihnen einen Grundbuchauszug vor, der u. a. die folgenden Eintragungen enthält:

Abteilung

I

 

Laufende
Nummer der

 

Eintragungen

 

Eigentümer

 

Grundlage
der Eintragung

 

1

 

Luisa
Remme,
geb.
Winter

 

Auf Grund der Auflassung vom 27.05.1988 eingetragen am 12.07.1988.

 

2

 

Klaus
Remme

 

Auf Grund des notariellen Schenkungsvertrags
vom 15.04.2000 eingetragen am 21.05.2000.

 

 

Abteilung
II

 

Laufende
Nummer der

 

Eintragungen

 

Lasten und Beschränkungen

 

1

 

Wasserleitungsrecht für die Wasserversorgung AG. Eingetragen am 12.07.1988.

 

2

 

Lebenslanges Wohnrecht für Frau Luisa Remme, geboren am 21.12.1944.

Löschbar mit Todesnachweis. Eingetragen auf Grund der Bewilligung vom 06.03.2000 am 21.05.2000.

 

 

Abteilung
III

 

Laufende
Nummer der

 

Hypotheken,Grundschulden, Rentenschulden

Eintragungen

 

 

1

 

Hundertfünfzigtausend Deutsche Mark Grundschuld, verzinslich mit 15 % jährlich, für die Nordbank AG. Der jeweilige Eigentümer ist gern. § 800 ZPO der
sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 23.06.1988
eingetragen am 12.07.1988.

 

 

Zu Gesprächsbeginn erkundigt sich Frau Winter, welche Nebenkosten beim Erwerb des Objektes auf sie zukommen.

a) Nennen Sie Frau Winter drei beim Erwerb anfallende Nebenkosten. 

Frau Winter benötigt ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises. Als Sicherheit soll die zu erwerbende Immobilie dienen. Da es sich bei dem Beleihungsobjekt um ein Mehrfamilienhaus
handelt, wendet die Nordbank AG bei der Ermittlung des Beleihungswertes das Ertragswertverfah­ren an.

Folgende Daten liegen Ihnen vor:

 

umbauter Raum:

 

600 m³

Kapitalisierungszinssatz:

5%

Preis des umbauten Raumes
:

 

250,00 EUR pro m³

Wohnfläche:

 

190 m²

Bewirtschaftungssskosten:

 

20% der Miete

Auf eine angemessene Verzinsung des Bodenwertes, um die der Reinertrag der Miete nach § 9 Abs. 2 der Beleihungswertermittlungsverordnung zu vermindern ist, soll in dieser Aufgabe verzichtet werden.

 

 

üblicher Mietzins für vergleichbare Häuser:

8,00 EUR / m² / Monat

 

 

Die angegebenen Werte liegen im Rahmen der Beleihungsvorschriften der Nordbank AG.

b) Bei der Ermittlung des Beleihungswertes legt die Nordbank AG das Ertragswertverfahren zugrunde. Aus den Unterlagen des Objekts ermitteln Sie den Bodenwert der baulichen Anlage von 50.000,00 €.

Ermitteln Sie

b1) den Ertragswert des Objekts nach § 8 Absatz 3 und § 9 ff. der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) und

b2) die Beleihungsgrenze unter Angabe des Rechenwegs und runden Sie bei beiden Werten auf volle TEUR ab. Gehen Sie von einer Bemessung der Restnutzungsdauer des Objekts von 25 Jahren und einem  Kapitalisierungszinsfuß von 6% aus. Die Beleihungsgrenze wird von der Nordbank mit 55% angesetzt.

 

Ermittlung
des Ertragswerts nach §§ 8 und 9 des BelWertV)

 

 

Jahresrohertrag der Miete

 

./.

 

20% Bewirtschaftungskosten

 

=

 

Jahresnettoertrag

 

./.

 

Jährliche Verzinsung des Bodenwertes

 

=

 

Jahresreinertrag

 

   

Berechnung
des Ertragswerts der baulichen Anlage

 

Kapitalisierungsfaktor
x Jahresreinertrag

 

   

Berechnung
des Ertragswerts des Objekts

 

 

Ertragswert der baulichen Anlage

 

+

 

Bodenwert

 

=

 

Ertragswert des Objekts

 

   

Berechnung
der Beleihungsgrenze

 

50 bis 60% des Ertragswerts des
Objekts

 

Sie machen Frau Winter in diesem Zusammenhang auch auf die Bedeutung der in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Rechte aufmerk­sam.

c) Erläutern Sie der Kundin den möglichen Einfluss der jeweiligen Eintragung auf die Beleihbarkeit des Grundstücks durch die Nordbank AG.

Das Darlehen zum Grundpfandrecht in Abteilung III ist getilgt. Die Kundin möchte dieses Grundpfandrecht als Sicherheit für die Nordbank AG einbringen.

d) Beschreiben Sie drei Arbeitsschritte, um das bestehende Grundpfandrecht zur Besicherung des Darlehens heranziehen zu können.

 

Im weiteren Gesprächsverlauf hat Frau Winter noch einige Fragen zu der Grundschuldeintragung in Abteilung III. So möchte sie wissen, was die Klausel „Der jeweilige Eigentümer ist gem. § 800 ZPO der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen“ bedeutet.

e) Erklären Sie Frau Winter die Bedeutung dieser Eintragung und beschreiben Sie den damit verbundenen Vorteil für die Nordbank AG. 

Frau Winter ist erschrocken über den hohen Zinssatz von 15 %, der bei der Grundschuld eingetragen ist. Sie merkt an, dass aber heutzutage die Zinsen für Baufinanzierungen doch wohl deutlich niedriger sind.

f) Erklären Sie der Kundin die Bedeutung dieses Zinssatzes.

Für den nächsten Gesprächstermin bitten Sie Frau Winter noch um einige Unterlagen.

g) Nennen Sie außer dem aktuellen Grundbuchauszug vier weitere Objektunterlagen, die Ihnen Frau Winter zur Beurteilung des Finanzie­rungswunsches einreichen soll. 

Infos Grundbuchblatt

Das Grundbuch besteht aus einzelnen Blättern: Blätter für die Anschrift, das Bestandsverzeichnis und die 3 Abteilungen. Das Grundbuch ist ein öffentliches
Register, welches beim zuständigen Amtsgericht über alle Grundstücke des betreffenden Bezirks geführt wird. Es genießt öffentlichen Glauben. Einsicht ist möglich. Das Grundbuch gibt Auskunft über:

Bestandsverzeichnis,

Abteilung I des Grundbuches über Eigentümer,

Abteilung II des Grundbuches über die Lasten und Beschränkungen des Eigentums,

Abteilung III des Grundbuches über eingetragene Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.

Beleihungswert:

Er ist eine vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe zur Beleihung einer Immobilie. Er entspricht i.d.R. dem Wert, der bei einem späteren freihändigen Verkauf unter normalen Umständen jederzeit erzielt werden kann. Es werden nur die dauernden und zukunftssicheren Eigenschaften der Grundstücke und der Erträge berücksichtigt, die jeder Besitzer bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielen kann. Dieser Wert ist maßgeblich für die Bestimmung des Sicherheitenwerts und der Beleihungsgrenze. In der Regel liegt der Beleihungswert niedriger als der geschätzte Marktwert. Liegt der notarielle Kaufpreis
unter dem ermittelten Beleihungswert, so ist der Kaufpreis gleich dem Beleihungswert.

 

Beleihungsgrenze:

Es ist die Bezeichnung für die Begrenzung des Teils des Beleihungswertes eines Grundstücks, den Kreditinstitute nach den für sie maßgebenden gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorschriften beleihen dürfen. Er beträgt i.d.R. für Wohnobjekte 60% des Beleihungswertes

Ertragswertverfahren:

 

Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes. Nach dem Ertragswertverfahren wird überwiegend der Gebäudewert ermittelt. Dabei ist von den nachhaltig erzielbaren Nettomieten auszugehen. In der Bankpraxis wird dieses Verfahren grundsätzlich bei vermieteten Objekten angewendet. In Ausnahmefällen wird der Mittelwert oder der Sachwert herangezogen.

Sachwertverfahren:

 Es wird üblicherweise nur auf den Gebäudeteil angewendet. Dabei sind die Herstellungskosten des Gebäudes , sowie die Außenanlagen und Nebenkosten unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung zu würdigen.

Briefgrundschuld:

Die Grundschuld kann sowohl als Briefgrundschuld als auch als Buchgrundschuld eingetragen werden. Durch den Brief wird die Verkehrsfähigkeit des rechtes erreicht. Bei jeder Änderung ist die Vorlage des Briefes erforderlich. Die Verkehrsfähigkeit ist von Bedeutung insbesondere bei Zwischenkrediten. Die Bestellung einer Briefgrundschuld ist im Gegensatz zur Eintragung  einer Buchgrundschuld teurer.

Buchgrundschuld:

Die Buchgrundschuld wird ins Grundbuch eingetragen als Grundschuld ohne Brief.Sie ist im Gegensatz zur Briefgrundschuld nicht flexibel und daher für eine Bank bestandsfreundlich und mit weniger Verwaltungsaufwand versehen..

Rangfolge im Grundbuch

 Ein Grundstück kann mit diversen Eintragungen in Abteilung II und III im Grundbuch belastet werden. Die Rangfolge wird grundsätzlich von der Reihenfolge der Eintragungen bestimmt. Eine Abänderung hiervon, der Rangvorbehalt oder die Rangänderung, muss im Grundbuch eingetragen sein. Die zuerst eingetragene Grundschuld oder Hypothek wird somit als „erstrangige“ Grundschuld oder Hypothek bezeichnet. Diese werden vielfach mit der „erststelligen“ Grundschuld oder Hypothek verwechselt. Im erststelligen Bereich  oder auch im Realkreditbereich können mehrere Eintragungen stehen. Die Bausparkassen begnügen sich mit der zweiten Rangstelle, d.h. Beleihungsauslauf bis 80% des Beleihungswertes.

Wohnungsrecht:

Es ist eine Dienstbarkeit. die das  Recht beinhaltet  eine oder mehrere Wohnungen zu nutzen. Das Wohnungsrecht kann entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart werden. Um den Umfang des Rechtes zu beurteilen, ist zu berücksichtigen, dass dies aus dem Grundbucheintrag allein kaum zu ersehen ist. Daher ist die Einsichtnahme ein den zugrundeliegenden Vertrag empfehlenswert. Dieser befindet sich in jedem Fall in der Grundakte. Ein Berechtigter darf unter Ausschluß der Eigentümer seine Wohnung nutzen. Kosten wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen usw. trägt der Eigentümer.

Auflassung

Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt werden. Nach Erfüllung bestimmter Voraussetzungen (i.d.R. Eintragung einer Auflassungsvormerkung, Hinterlegung des Kaufpreises usw.) werden vielfach bereits im Kaufvertrag Angestellte des Notars bevollmächtigt, die Auflassung zu erklären. Dies erspart den Beteiligten einen weiteren Notartermin.

Auflassungsvormerkung

Es ist eine Maßnahme zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück.Die Auflassungsvormerkung kann z.B. angewendet werden bei Grundstücksverkäufen,wenn der Verkäufer bereits frühzeitig eine Zahlung verlangt, obwohl der Käufer erst nach Erlangung der verschiedenen Formalitäten als Eigentümer in das
Grundbuch eingetragen wird.

Grunddienstbarkeit

Grundstücksbelastung zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, wonach dieser das das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder wonach auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen. Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks erhält also das Recht oder Befugnisse am dienenden Grundstück. Die Grunddienstbarkeit entsteht wie jedes andere dingliche Recht  an Grundstücken durch Einigung und Eintragung. Die rechtsbegründende Eintragung ist die Eintragung in Abteilung II des belasteten Grundstücks. Zu den Grunddienstbarkeiten zählen u.a. Abbruchrecht, Aussichtsrechte, Belegungsrechte, Fensterrechte, Hammerschlagsrecht usw. Die einzelnen Dienstbarkeiten sind je nach Gewichtigkeit bei der Beleihung zu berücksichtigen. Andere Grunddienstbarkeiten wie Leitungsrechte können i.d.R. unberücksichtigt gelassen werden.

Zwangsvollstreckungsklausel aus notarieller Urkunde:

 

Die Zwangsvollstreckung aus notariellen Urkunden ist mit der II. Zwangsvollstreckungsnovelle erweitert worden. Nach dieser Regelung kann nicht nur bei Ansprüchen auf Geldzahlung
sowie auf Leistung einer bestimmten Menge anderer vertretbarer Sachen oder Wertpapiere aus diesen Urkunden vollstreckt werden. Es kommen vielmehr jetzt alle Ansprüche in Betracht, die einer vergleichsweisen Regelung  zugänglich und nicht auf die Abgabe einer Willenserklärung gerichtet sind – vorausgesetzt der Schuldner hat sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen.

Diskontierungsummenfaktor bei einem Zinssatz 6%

Dieser Faktor zieht die Glieder einer Zahlungsreihe unter Berücksichtigung von Zins und Zinseszins ab und addiert gleichzeitig die Barwerte (verwandelt Zahlungsreihe in „Einmalzahlung“ jetzt).

 

Jahre

 

Barwertsummenfaktor

 

5

 

4,212364

 

10

 

7,360087

 

15

 

9,712249

 

16

 

10,105895

 

17

 

10,477260

 

18

 

10,827603

 

19

 

11,158116

 

20

 

11,469921

 

25

 

12,783356

 

30

 

13,764831

 

40

 

15,046297

 

50

 

15,761861

 

80

 

16,509131

 

84

 

16,541883

 

 

Lösungen:

 

a) Nebenkosten:

 

          Notarkosten

          Gerichtskosten

          Grunderwerbssteuer

b1)

 

Jahresrohertrag

 

8 EUR/m2 x 190m2 x 12 =

 

 

18.240,00
EUR

 

./. 20% Bewirtschaftungskosten

 

3.648,00

 

Jahresreinertrag

 

14.592,00

 

Berechnung des Ertragswerts der
baulichen Anlage:

 

Kapitalisierungsfaktor laut
Diskontsummentabelle

 

12,783356 x 14.592 =

 

 

 

 

 

186.534,73

 

abgerundet

 

186.000,00

 

+ Bodenwert

 

50.000,00

 

=
Ertragswert des Objekts nach § 8 BelWertV

 

236.000,00 €

 

 

 

b2) Beleihungsgrenze 60% von 236.000 € = 141.600,00 €

c) Einflüsse auf die Beleihbarkeit:

Wasserleitungsrecht:

Keine Auswirkung auf den Beleihungswert, wenn (weitere) Bebauung dadurch nicht eingeschränkt wird

 Wohnrecht:

– Wohnrecht mindert Beleihbarkeit

– Wertminderung bestimmt sich nach Mietwert der genutzten Räume und der Zeit, die Martha Reich statistisch noch leben wird

– Auch richtig: Kreditbank AG wird weiterer Beleihung nur zustimmen, wenn Wohnrecht im Rang zurücktritt, da eine spätere Verwertung des Objekts sonst erschwert wird.

d) Arbeitschritte:

          Prüfen, ob Löschungsbewilligung bereit; wenn ja: zurückfordern

 –          Brief zur Grundschuld muss eingereicht werden, falls er sich nicht mehr bei der Bank befindet

          Hereinnahme einer neuen Zweckerklärung

e) Bedeutung:

Frau Reich unterwarf sich bereits bei der Bestellung der Grundschuld im Rahmen der notariellen Beurkundung freiwillig der Zwangsvollstreckung in das Grundstück oder
Erwirbt Frau Sommer das 
Grundstück, ohne dass die Grundschuld vorher oder gleichzeitig gelöscht wird, unterwirft sie sich mit dem Zeit­punkt des Erwerbs freiwillig der Zwangsvollstreckung in das Grundstück.

 Vorteil:

Damit besaß bzw. besitzt die Kreditbank AG ohne langwierige Prozessverfahren einen vollstreckbaren Titel in Form einer vollstreckbaren Urkunde.

 f) Bedeutung:

Zinssatz zu dem die Grundschuld verzinst wird. Steht in keinem direkten Zusammenhang mit dem Darlehen.

Nur im Falle der Nichterfüllung des Kreditvertrages erhöht dieser Zinssatz bei der Verwertung der Grundschuld den Sicherungsrahmen der Bank.    

 g) Unterlagen:

Foto vom Objekt

Flurkarte

Baupläne

Gebäudeversicherungsnachweis

Auszug aus dem Liegenschatfsbuch

 

Fall 1

Ihre Kunden Jens und Martina Gottlieb (verheiratet, 2
Kinder: 6 und 9 Jahre alt) planen den Erwerb eines Einfamilienhauses für
Selbstnutzung. Es handelt sich um ein im Jahr 2003 vollständig modernisiertes
Haus (Baujahr 1965). Der Verkäufer Theo Gers fordert einen Kaufpreis von
320.000,00 €. Die Immobilie wird den Eheleuten Gottlieb direkt von Theo Gers
angeboten.

Familie Gottlieb und Herr Gers haben sich über den Erwerb
des Hauses geeinigt. Die Nordbank AG hat folgende Daten ermittelt:

Voraussichtlicher Gesamtaufwand

350.000,00 €

Frei verfügbare Eigenmittel

104.000,00 €

Zugeteilter Bausparvertrag (zu 40% angespart) über

40.000,00 €

Der weitere Finanzierungsbedarf soll durch Darlehen der
Nordbank AG geschlossen werden.

a)
Ermitteln Sie die Darlehenssumme der Nordbank AG.

Die Nordbank AG hat einen Beleihungswert von 290.000,00 €
ermittelt. Die Haushaltsrechnung für die Familie Gottlieb hat ein frei verfügbares
Resteinkommen von 1.630,00 € für die Finanzierung ergeben.

Darlehen

Konditionen

Annuitätendarlehen der Nordbank AG

Darlehen bis 60 % des Beleihungswertes:


6 % p.a. Zinsen


1,5 % p.a. anfängliche Tilgung


10 Jahre Zinsfestschreibung

Darlehen bis 80 % des Beleihungswertes:


6,25 % p.a. Zinsen


2,0 % p.a. anfängliche Tilgung


10 Jahre Zinsfestschreibung

Bauspardarlehen


4,5 % p.a. Zinsen


6 Promille monatliche Gesamtleistung von der Bausparsumme

b)
Entscheiden und begründen Sie unter Angabe des Rechenweges, ob die
monatliche Gesamtbelastung tragbar ist.



Lösungen:

Zu a)

350.000,00 €

Gesamtaufwand

./. 104.000,00

Freie Eigenmittel

./.
40.000,00 €

Bausparsumme

206.000,00 €

Darlehen der Nordbank AG

Zu b)

Beleihungswert 290.000,00 €

60 % des Beleihungswertes = 174.000,00 € erstrangiges
Darlehen

80 % des Beleihungswertes = 232.000,00 € nachrangiges
Darlehen

 

Darlehensbetrag

Annuität

Monatl.
Belastung

Erstrangiges Darlehen der NB

174.000,00 €

13.050,00 €

1.087,50 €

Nachrangiges Darlehen der NB

32.000,00 €

2.640,00 €

220,00 €

Bauspardarlehen

24.000,00 €

 

240,00 €

Monatliche Belastung

   

1.547,50 €

Die monatliche Belastung ist tragbar, da sie das frei verfügbare
Resteinkommen nicht übersteigt (1.547,50 € sind geringer als 1.630,00 €).

Fall 2

Das Ehepaar Frank und Sylvia  Graupner möchte ein Grundstück erwerben und darauf ein
Einzelhaus mit Einliegerwohnung errichten.

 In einer Selbstauskunft gibt das Ehepaar Graupner die
nachstehenden Daten an:

Selbstauskunft

 

Frank Graupner

Sylvia Graupner

Geburtsdatum

12.10.1965

18.03.1971

Beruf

Speditionskaufmann

Notarfachgehilfin

Arbeitgeber

Kühne AG

Anwaltssozietät Schmitt Lorsbach Wischnewski &
Partner

Beschäftigt seit

Februar 1993

August 1997

Nettoeinkünfte p.m.

2.450,00 €

1.450,00 €

Freie Eigenmittel

90.000,00 €

Monatliche Haushaltsausgaben

1.600,00 €

Über das Bauvorhaben liegen folgende Daten vor:

Objektdaten

Grundstücksgröße

600 qm

Umbauter Raum

1.100 cbm

Grundstückspreis

150,00 €/qm

Baukosten

275,00 €/cbm

Nebenkosten (Maklergebühr, Grunderwerbsteuer

von 3,5%, Gerichtskosten usw.)

22.500,00 €

 

Wohnungsgrößen

  1. 136 qm
  2.   55
    qm

Ortsübliche Kaltmiete

7,00 €/qm

  1. Ermitteln
    Sie die gesamten Kosten für die Baumaßnahme einschließlich Grundstück.

Die Finanzierung soll unter Einbeziehung der vorhandenen
Eigenmittel des Ehepaars in Form von zwei Annuitätendarlehen erfolgen. Ein
erstrangig abgesichertes Hypothekendarlehen in maximaler Höhe soll durch ein
nachrangig gesichertes Hypothekendarlehen ergänzt werden. Die Nordbank legt die
Beleihungsgrenze für Hypothekendarlehen entsprechend den Bestimmungen des
Hypothekenbankgesetzes auf 60% fest.

  1. Ermitteln
    Sie unter Berücksichtigung des reinen Bau- und Bodenwertes die
    Beleihungsgrenze für das Hypothekendarlehen.
  1. Wie
    hoch ist der Eigenkapitalanteil des Ehepaars Graupner am Objekt?
  1. Errechnen
    Sie die Monatsraten für die beiden Baudarlehen und ermitteln Sie das frei
    verfügbare Einkommen der Familie Graupner unter Berücksichtigung der
    monatlichen Haushaltsausgaben.

Konditionen

Konditionen

Hypothekendarlehen

Restfinanzierung

Sicherung

Erstrangig

Nachrangig

Zinsbindung

10 Jahre

6 Jahre

Zinssatz p.a.


nominal


anfänglich effektiv

4,91%

5,29%

6,0%

6,29%

Auszahlung

100%

100%

Tilgung

1%

1%



Lösungen:

 Zu 1.:

Ermittlung des Bodenwertes

 

600 qm x 150 €

90.000,00 €

Ermittlung des Bauwertes

 

1.100 cbm x 275 €

302.500,00 €

   

Sachwert = Bodenwert + Bauwert

392.500,00 €

+ Nebenkosten, z.B. Gerichtskosten u.a.m.

22.500,00 €

Gesamte Kosten für Baumaßnahme einschl. Grundstück

415.000,00 €

Zu 2.:

60% von 392.500 = 235.500,00 €

zu 3.:

21,69% (90.000 : 415.000)

zu 4.:

Erstrangiges Darlehen
4,91% Zinsen zuzgl. 1% Tilgung

325.500,00 €

Nachrangiges Darlehen 6% Zinsen zuzgl. 1% Tilgung

89.500,00 €

= Fremdfinanzierung

 

+ Eigenmittel

90.000,00 €

 

Erstrangiges
Darlehen

Nachrangiges
Darlehen

Darlehensbetrag

325.500,00 €

89.500,00 €

Zinsen 4,91% p.a.

15.982,05 €

 

Zinsen 6% p.a.%

 

5.370,00 €

Tilgung 1% p.a.

3.255,00 €

895,00 €

Zins- und Tilgungsanteil p.a.

19.237,05 €

6.265,00 €

Monatliche Belastung

1.603,09 €

522,08 €

Gesamteinkommen

3.900,00 €

./. Monatliche Ausgaben

1.600,00 €

./. Rate1

1.603,09 €

./. Rate2

522,08 €

Frei verfügbares Einkommen

174,83 €

Fall 3

Die Eheleute Burger (Käufer) und Frau Martina Schön (Verkäufer)
haben sich über den Erwerb eines Einfamilienhauses geeinigt. Die Nordbank AG hat
folgende Daten ermittelt:

Voraussichtlicher Gesamtaufwand für den Hauserwerb

350.000,00 €

Frei verfügbare Eigenmittel der Familie Burger

104.000,00 €

Zugeteilter Bausparvertrag (zu 40% angespart) über

40.000,00 €

Der weitere Finanzierungsbedarf soll durch Baudarlehen der
Nordbank AG geschlossen werden.

a)
Ermitteln Sie die Darlehenssumme der Nordbank AG.

Die Nordbank AG hat einen Beleihungswert von 290.000,00 €
ermittelt. Die Haushaltsrechnung für die Familie Burger hat ein frei verfügbares
Resteinkommen von 1.630,00 € für die Finanzierung ergeben.

b)
Errechnen Sie die Beleihungsgrenze für erstrangige und nachrangige
Darlehen für dieses Objekt.

c)
Berechnen Sie die monatlichen Annuitäten der Baudarlehen für die
Eheleute Burger.

Darlehen

Konditionen

Annuitätendarlehen der Nordbank AG

Darlehen bis 60 % des Beleihungswertes:


6 % p.a. Zinsen


1,5 % p.a. anfängliche Tilgung


10 Jahre Zinsfestschreibung

Darlehen bis 80 % des Beleihungswertes:


6,25 % p.a. Zinsen


2,0 % p.a. anfängliche Tilgung


10 Jahre Zinsfestschreibung

Bauspardarlehen


4,5 % p.a. Zinsen


6 Promille monatliche Gesamtleistung von der Bausparsumme

d)
Entscheiden und begründen Sie unter Angabe des Rechenweges, ob die
monatliche Gesamtbelastung tragbar ist.



Lösungen:

Zu a)

350.000,00 €

Gesamtaufwand

./. 104.000,00

Freie Eigenmittel

./.
40.000,00 €

Bausparsumme

206.000,00 €

Darlehen der Nordbank AG

Zu b)

Beleihungsgrenze

Darlehenshöhe

60% für erstrangige Darlehen

174.000,00 €

80% für nachrangige Darlehen

232.000,00 €

Zu c):

Darlehen

Jährliche
Annuität

Monatliche
Annuität

1a-Baudarlehen 6%/1,5% für 174.000 €

13.050,00 €

1.087,50 €

1b-Baudarlehen  6,25%/2%
für für 32.000 € Darlehen

2.640,00 €

220,00 €

Bauspardarlehen 6 Promille pro Monat für 40.000
Bausparsumme

 

240,00 €

Gesamtbelastung

 

1.547,50 €

Zu d)

Die monatliche Belastung ist tragbar, da sie das frei verfügbare
Resteinkommen nicht übersteigt (1.547,50 € sind geringer als 1.630,00 €).

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